Mit unseren Informationen zum Jahreswechsel 2021/2022 hatten wir bereits auf die Thematik Grundsteuer im Jahr 2022 hingewiesen. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschied im Jahr 2018, dass das System der bisherigen Grundsteuer verfassungswidrig ist. Nachdem der Bund und die Länder zur Umsetzung der Grundsteuerreform ihre Bewertungsregeln veröffentlicht haben, sind alle rund 36 Mio. Grundstücke in Deutschland – davon ca. 6,5 Mio. in Bayern – neu zu bewerten. Der neue Grundsteuerwert ersetzt den bisherigen Einheitswert für Grundsteuerzwecke.
In diesem Artikel stellen wir Ihnen die wichtigsten Neuregelungen dar und geben Ihnen insbesondere Handlungsempfehlungen für die praktische Umsetzung der Gesetzesänderung – insbesondere, wenn Sie Grundstücke in Bayern besitzen.
Wer muss eine Feststellungserklärung einreichen?
- Alle Steuerpflichtigen, denen am 01.01.2022 eine wirtschaftliche Einheit an einem Grundstück zuzurechnen ist, müssen eine Erklärung abgeben.
- Private und unternehmerische Grundstückseigentümer, unabhängig von der Nutzungsart des Grundstücks (privat genutzt / betrieblich / vermietet / landwirtschaftlich / forstwirtschaftlich)
- Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum
- Erbbauberechtigte unter Mithilfe des Erbbauverpflichteten bei mit Erbbaurechten belasteten Grundstücken
- Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden müssen die Eigentümer des Grund und Bodens unter Mitwirkung der wirtschaftlichen Eigentümer des Gebäudes eine Feststellungserklärung abgeben.
- Eigentümerwechsel: Zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet ist derjenige in dessen Eigentum sich das Grundstück zum 01.01.2022 befand.
- Auch Grundstückseigentümer, die vom Zensus für die Befragung ausgewählt wurden, sind zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.
Berechnung nach dem sogenannten Bundesmodell oder Landesmodell
Jedes Bundesland kann nach der Grundsteuerreform entscheiden, ob es sich dem sogenannten Bundesmodell anschließt oder ein eigenes Landesmodell entwickelt. Die Bundesländer Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg haben jeweils eigene Modelle zur Ermittlung der Grundsteuer entwickelt. Alle anderen Bundesländer wenden das sogenannte Bundesmodell an bzw. haben dieses in einzelnen Details modifiziert. Je nach Belegenheitsort des Grundstücks ist das Bewertungsmodell des entsprechenden Bundeslandes anzuwenden.
Das Bayerische Flächenmodell
Das Bayerische Flächenmodell (Äquivalenzmodell) weicht erheblich vom Bundesmodell ab. Maßgeblich sind nur die Flächen von Grund und Boden und die Wohn-/Nutzfläche der Gebäude, jeweils multipliziert mit einer eigenen Äquivalenzzahl. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft wendet auch Bayern, wie die meisten anderen Länder, das Bundesmodell an.
Die sich ergebenden Werte haben nichts mit den Verkehrswerten zu tun.
Fristen und Termine
Die Einreichung der Feststellungserklärung beim Finanzamt hat für alle Grundstückseigentümer im Zeitraum von 01.07. bis 31.10.2022 zu erfolgen.
Die Angaben zum Grundbesitz sind auf den Stichtag 01.01.2022 zu machen.
Handlungsempfehlungen und organisatorischer Ablauf
Derzeit beginnt das Bayerische Landesamt für Steuern damit, Aufforderungsschreiben an alle privaten Grundstückseigentümer zu verschicken. Diese Schreiben enthalten unter anderem Angaben zum Grundstück wie z.B. das Einheitswertaktenzeichen und die Gemarkung. Unternehmerische Grundstücksbesitzer, wie z.B. juristische Personen oder Personengesellschaften, werden kein Anschreiben erhalten – sind aber dennoch zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.
Abhängig von der Anzahl Ihrer Grundstücke werden Sie unter Umständen mehrere dieser Schreiben von der Finanzverwaltung bekommen. Der Versand findet in mehreren Chargen statt, sodass Ihnen diese Briefe eventuell zu unterschiedlichen Zeitpunkten zugehen können.
Wichtig: Sie sollten alle Anschreiben dieser Art unbedingt aufbewahren, auch wenn auf den ersten Blick alle Schreiben gleich aussehen. Die Daten werden zur Erstellung der Steuererklärungen benötigt.
Möchten Sie die Feststellungserklärungen selbst erstellen und beim Finanzamt einreichen?
Die Erklärung kann elektronisch über das Zugangsportal ELSTER an die Finanzverwaltung übermittelt werden. Alternativ ist für in Bayern gelegene Grundstücke auch die Einreichung der Steuererklärung in Papier möglich. Die notwendigen Grundstücksangaben finden Sie auf Ihrem Auszug aus dem Liegenschaftskataster, dem Grundbuch oder Ihrem Notarvertrag. Zur Unterstützung der Ermittlung der Fläche des Grund und Bodens werden vom 01.07.2022 bis zum 31.12.2022 ausgewählte Daten aus dem Liegenschaftskataster zum Stichtag 01.01.2022 über das Internetportal BayernAtlas der Bayerischen Vermessungsverwaltung (www.bayernatlas.de) kostenlos zur Verfügung gestellt. Den Link zum Internetportal finden Sie auch unter www.elster.de.
Unser Unterstützungsangebot
Alternativ unterstützen wir Sie gerne bei der Abgabe der Feststellungserklärungen für Ihre Immobilien. Kontaktieren Sie uns unter kontakt@rbf-steuerberater.de, rufen Sie uns unter +49 8131 / 3699 – 0 an oder nutzen Sie unser Kontaktformular.
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